Warszawa,  15 czerwca 2026 r. 

Znak sprawy: KZ-IIAU.4120.828.2026.AFL 
UD-II-WAB.6730.123.2026.WRA 

Postanowienie 

Nie uzgadniam decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce ewid. nr 64/4 z obrębu 4-05-05 przy ul. Mazurskiej w Dzielnicy Białołęka m. st. Warszawy. 

Uzasadnienie 

Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Białołęka wystąpił z wnioskiem z 1 czerwca 2026 r. (data wpływu do tut. urzędu 8 czerwca 2026 r.) o uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolno stojącego wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działce  ewid. nr 64/4 z obrębu 4-05-05 przy ul. Mazurskiej w Dzielnicy Białołęka m. st. Warszawy. 

Działka inwestycji znajduje się w układzie urbanistycznym Miasta Ogrodu Białołęka Dworska – historycznym układzie dróg i ścieżek wraz z terenami przyległymi, który ujęty jest w gminnej ewidencji zabytków nieruchomych m.st. Warszawy (GEZ) na podstawie Zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy Nr 1962/2024 z dnia 16.12.2024 r.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2, w związku z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] i porozumieniem [2] Stołeczny Konserwator Zabytków nie uzgadnia decyzji  o warunkach zabudowy dotyczącej tej inwestycji. 

Według informacji zawartych w karcie ewidencyjnej zabytków, cyt. „układ urbanistyczny projektowanego Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska – historyczny układ dróg i działek obejmuje łącznie 1922 działek z 17 obrębów geodezyjnych, które odzwierciedlają historyczną parcelację, z promienistym układem ulic przyległych do ul. Ołówkowej: ul. Wykrot, Insurekcji, Wałuszewska (stanowiąca obecnie oś układu), oraz nieprzedłużona do ul. Ołówkowej ul. Dynamiczna. Charakterystyczny dla miast ogrodów układ koncentrycznych dróg założonych na łuku zastąpiono ciągami, których proste odcinki przecinają promienisty układ ulic. Projekt ten zrealizowano fragmentarycznie, jednak odzwierciedlają go podziały działek. […] Granica układu wytyczona została od strony wschodniej, północnej i wschodniej wzdłuż historycznych granic parcelacji, od strony południowo wschodniej wzdłuż czytelnych  i zachowanych podziałów, od strony południowej wzdłuż ul. Ziołowej, zabudowy przy ul. Ołówkowej oraz ul. Polnych Kwiatów. Na terenie dominuje powojenna zabudowa jednorodzinna z dużym procentowo udziałem zieleni na działkach”. 

Postulaty konserwatorskie zawarte w karcie ewidencyjnej zabytku, cyt. „należy zachować historyczne podziały działek oraz charakter zabudowy (domy jednorodzinne z zielenią), zgodnie z koncepcją Miasta-Ogrodu, a także dążyć do zachowania istniejącej zieleni o charakterze leśnym. Należy unikać intensyfikacji zabudowy oraz wprowadzania budynków wielorodzinnych. Niedopuszczalna jest lokalizacja magazynów i hal”.  

Parametry projektowanej inwestycji określone w projekcie decyzji o warunkach zabudowy nie zapewniają ochrony wartości historycznego układu urbanistycznego Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska i prowadzą do dopuszczenia zabudowy o intensywności niewspółmiernej do historycznego charakteru tego obszaru. 

W szczególności za nieprawidłowe należy uznać następujące parametry nowej inwestycji: 

• wskaźnik intensywności zabudowy wynoszący 0,36 (w tym intensywność nadziemna 0,36). Pomimo pozornie niewielkiej wartości wskaźnika, przy powierzchni działki wynoszącej 1653 m² parametr ten umożliwia realizację obiektu o znacznej powierzchni całkowitej. Dopuszczona zostaje tym samym skala zabudowy nieodpowiadająca historycznemu charakterowi Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska, opartego na wolnostojących budynkach jednorodzinnych z dominującym udziałem zieleni; 

• maksymalna wysokość zabudowy wynosząca 10,5 m dopuszcza realizację obiektu o gabarytach przekraczających skalę zabudowy charakterystyczną dla historycznego układu urbanistycznego. Teoretycznie pozwala to zrealizować 3 kondygnacje lub 2 z trzecią ukrytą (w formie antresoli). 

• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony na poziomie 60%. Dla zachowania charakteru miasta-ogrodu udział powierzchni biologicznie czynnej powinien wynosić nie mniej niż 70%. Utrzymanie wysokiego udziału terenów biologicznie czynnych stanowi jedną z podstawowych cech kompozycyjnych i krajobrazowych chronionego układu urbanistycznego;

• dopuszczenie dachów z elementami dachu płaskiego. Analiza historycznego układu urbanistycznego wskazuje, że na obszarze Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska dominują budynki przekryte dachami dwu- i wielospadowymi. Dach stanowi istotny element kompozycji architektonicznej i krajobrazowej, współtworząc charakter zabudowy oraz sylwetę założenia urbanistycznego. Wprowadzanie rozwiązań z elementami dachów płaskich prowadziłoby do osłabienia cech charakterystycznych tego historycznego układu. 

W Mieście-Ogrodzie Białołęka Dworska zabudowę kształtowano w formie wolnostojących budynków jednorodzinnych sytuowanych na dużych działkach z dominującym udziałem zieleni. Taki sposób zagospodarowania był zgodny z ideą miasta-ogrodu i decydował o przestrzennym oraz krajobrazowym charakterze tego obszaru. 

Dzięki temu zachowany został kameralny charakter tej części Białołęki Dworskiej. 

Proponowana inwestycja jest niezgodna z tymi zasadami. Przyjęte parametry oznaczają zaburzenie układu przestrzennego oraz prowadzą do nadmiernej intensyfikacji zabudowy, niezgodnej z historycznym charakterem Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska. 

Taka zmiana byłaby nieodwracalna i doprowadziłaby do stopniowego zatarcia unikalnego charakteru tego rejonu dzielnicy.  

Ponadto należy wskazać, że w uzasadnieniu postanowienia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 24 lutego 2026 r., znak DOZ-OAiK.650.676.2025.SW, utrzymującego w mocy postanowienie Stołecznego Konserwatora Zabytków z 26 maja 2025r. odmawiające uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na obszarze Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska, wskazano, że projekt decyzji powinien zawierać ustalenia zapewniające ochronę dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz uwzględniać położenie inwestycji w granicach zabytkowego układu urbanistycznego ujętego w gminnej ewidencji zabytków. Brak takich ustaleń nie daje wystarczającej gwarancji ochrony wartości zabytkowych obszaru. Okoliczność ta pozostaje aktualna również w niniejszej sprawie. 

Dodatkowo należy wskazać, że na zlecenie Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków wykonane zostało opracowanie „Studium historyczno-konserwatorskie dla układu urbanistycznego 
projektowanego Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska” autorstwa mgr hist. szt. (dane zanonimizowane) oraz dr. inż. arch. (dane zanonimizowane).  

Opracowanie obejmuje m.in.: 
• analiza zakresu realizacji projektu osiedla do 1945 roku oraz późniejsze zabudowy oraz jej przekształcenia,  
• waloryzacji aktualnego stanu zachowania z pierwotną koncepcji 
• ocena skali realizacji historycznego założenia. 

Cała parcelacja letniska Białołęka Dworska z 1929 r., powszechnie nazywana „parcelacją Reya” od nazwiska właściciela, pomysłodawcy parcelacji hrabiego Tadeusza Reya, została oparta na istniejących wtedy dwóch drogach do sąsiednich wsi. Dziś są to ulice Wałuszewska i Insurekcji na odcinku za ulicą Ołówkową. Dotychczas zakładano, że projekt parcelacji Białołęki Dworskiej przygotował Wacław Nowak w 1929 roku. Jednak, jak ustalili autorzy opracowania, adnotacja z planu zawiera informację, że jest on oparty na Projekcie regulacji i parcelacji części gruntów dóbr Białołęka Dworska podpisanych, w związku z tym przygotowanych przez uznanych warszawskich urbanistów – Aleksandra Antoniego Jawornickiego i Józefa Jankowskiego, wówczas pracowników Sekcji Regulacji Magistratu. Został on zatwierdzony przez Magistrat 15 stycznia 1924 roku, a 31 marca 1924 roku – przez Radę Miasta. Cały układ parcelacji przypomina podobne projekty z europejskich miast – ogrodów z pierwszej ćwierci XX wieku. Promieniste układy podomykane przez wachlarzowe ulice poprowadzone po łuku. Przy ul. Ołówkowej, już na terenie niezalesionym, zlokalizowany był też niewielki folwark. Na końcu najbardziej reprezentacyjnej alei planowano kościół, a za nim, na terenie wydmowym – park. Planowano też szkoły i targowisko. 

Ze Studium wynika, że podstawowymi cechami historycznego założenia Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska są zabudowa jednorodzinna realizowana na dużych działkach, ograniczona intensywność zabudowy, wysoki udział zieleni oraz kształtowanie zabudowy w sposób podporządkowany kompozycji urbanistycznej całego założenia.
W opracowaniu wskazano, że dla zachowania wartości historycznych układu pożądane są m.in.: maksymalna wysokość zabudowy do 8,5 m, intensywność zabudowy nieprzekraczająca 0,3 oraz udział powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszy niż 70%. 

Parametry określone w przedłożonym projekcie decyzji o warunkach zabudowy pozostają w sprzeczności z powyższymi wytycznymi. Dopuszczenie intensywności zabudowy na poziomie 0,36, wysokości zabudowy do 10,5 m, powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 60% oraz dachów z elementami dachów płaskich prowadzi do osłabienia cech charakterystycznych historycznego układu urbanistycznego i nie zapewnia właściwej ochrony jego wartości zabytkowych. 

Aby zachować charakter zabudowy Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska, analizą należy objąć cały historyczny układ urbanistyczny, z uwzględnieniem wskazanych wyżej uwarunkowań konserwatorskich. 

Zachowanie charakteru działki z dominującym udziałem zieleni wpisuje się w postulaty konserwatorskie wymienione w karcie ewidencyjnej zabytku i zgodne jest z ideą ochrony miasta ogrodu. 

Wprowadzenie przepisów, pozwalających konserwatorowi zabytków na uzgadnianie decyzji  o warunkach zabudowy w stosunku do obiektów i obszarów ujętych w gminnej ewidencji zabytków miało na celu ochronę zabytkowego charakteru obiektów ujętych w GEZ. Zmiany, które zaistniały przed ich wprowadzaniem nie obligują nas do sankcjonowania podobnych rozwiązań, prowadzących do dalszego naruszenia wartości zabytkowych obiektu. Zgoda na kontynuację przekształceń Miasta Ogrodu Białołęka Dworska, jakie zaistniały przed wprowadzeniem obowiązujących regulacji prawnych byłyby działaniem sprzecznym z art. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, który mówi, że ochrona zabytków polega w szczególności na podejmowaniu przez organy administracji publicznej działań mających na celu zapobieganie zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków czy udaremnianie niszczenia i niewłaściwego korzystania z zabytków. 

Dlatego, mając na uwadze konieczność ochrony historycznego układu urbanistycznego Miasta Ogrodu Białołęka Dworska oraz dbałość o zachowanie jego kulturowego dziedzictwa, nie ma możliwości pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy w obecnym kształcie. 

                                                   Podstawa prawna 

art. 22 ust. 4 i 96 ust. 2 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1292, ze zm.),
[1] art. 53 ust. 4 pkt 2, w związku z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.  (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), 
[2] § 2 pkt 2b porozumienia z 19 grudnia 2024 r. w sprawie powierzenia Miastu Stołecznemu Warszawie prowadzenia niektórych spraw z zakresu właściwości Wojewody Mazowieckiego, realizowanych przez Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (Dz. Urz. Woj. Maz. z 19 grudnia 2024, poz. 13064)  oraz aneksu Nr 1 z 28.02.2025 r. do porozumienia (Dz. Urz. Woj. Maz. z 28 lutego 2025, poz. 2031),
art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572).

                                                              Pouczenie 

Jeśli jesteście Państwo inwestorem możecie zażalić się na to postanowienie. Zażalenie trzeba złożyć do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, ul. Krakowskie Przedmieście 15/17, 00-071 Warszawa, za pośrednictwem Stołecznego Konserwatora Zabytków, ul. Nowy Świat 18/20, 00-373 Warszawa, w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia.  

Z up. PREZYDENTA M.ST. WARSZAWY 
/-/ Sylwia Brzezińska 
Zastępca Dyrektora 
Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków 
(pismo podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym) 

Otrzymują:  

1. Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Białołęka; 
2.  Wnioskodawca (adres w aktach sprawy) 
3.  Wnioskodawca (adres w aktach sprawy) 
Strony postępowania: 
4. – 6. (adresy w aktach sprawy) 
7. a/a 
oraz pozostałe osoby poprzez BIP i ETO ze względu na nieuregulowany stan prawny na postawie art. 53 ust 1c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 49 §1 kodeksu postępowania administracyjnego. 

Do wiadomości:

8. Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków, ul. Nowy Świat 18/20, 00-327 Warszawa