Warszawa, 26 czerwca 2025 r.

Znak sprawy: KZ-IIAU.4120.1037.2025.DLU

UD-II-WAB.6730.72.2025.WRA

Postanowienie

Nie uzgadniam decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących z garażami  wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. 17/93, 17/6 i 46/2 z obrębu 4-05-06 oraz działkach nr ewid 3/2, 4/2 i 5/3 z obrębu 4-05-12 przy ul. Cieślewskich w dzielnicy Białołęka w m.st. Warszawie w Warszawie.

Uzasadnienie

Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Białołęka wystąpił z wnioskiem z 4 czerwca 2025 r. (data wpływu: 13 czerwca 2025 r.) o uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących z garażami wraz z infrastruktura techniczna i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. 17/93, 17/6 i 46/2 z obrębu 4-05-06 oraz działkach nr ewid 3/2, 4/2 i 5/3 z obrębu 4-05-12 przy ul. Cieślewskich w dzielnicy Białołęka w m.st. Warszawie w Warszawie.

Działki będące przedmiotem decyzji o WZiZT przy ul. Cieślewskich w Warszawie znajdują się w układzie urbanistycznym Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska - historyczny układ dróg i działek ujętym w gminnej ewidencji zabytków nieruchomych m.st. Warszawy na podstawie Zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy Nr 1962/2024 z dnia 16.12.2024 r.

Zgodnie z  art. 53 ust. 4 pkt 2, w związku z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] i porozumieniem [2] Stołeczny Konserwator Zabytków uzgadnia decyzję o warunkach zabudowy dla tej inwestycji.

Według informacji zawartych w karcie ewidencyjnej zabytków: „układ urbanistyczny projektowanego Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska – historyczny układ dróg i działek obejmuje łącznie 1922 działek z 17 obrębów geodezyjnych, które odzwierciedlają historyczną parcelację, z promienistym układem ulic przyległych do ul. Ołówkowej: ul. Wykrot, Insurekcji, Wałuszewska (stanowiąca obecnie oś układu), oraz nie przedłużona do ul. Ołówkowej ul. Dynamiczna. Charakterystyczny dla miast‑ogrodów układ koncentrycznych dróg założonych na łuku zastąpiono ciągami, których proste odcinki przecinają promienisty układ ulic. Projekt ten zrealizowano fragmentarycznie, jednak odzwierciedlają go podziały działek. […] Granica układu wytoczona została od strony wschodniej, północnej i wschodniej wzdłuż historycznych granic parcelacji, od strony południowo wschodniej wzdłuż czytelnych i zachowanych podziałów, od strony południowej wzdłuż ul. Ziołowej, zabudowy przy ul. Ołówkowej oraz ul. Polnych Kwiatów. Na ww. terenie dominuje powojenna zabudowa jednorodzinna z dużym procentowo udziałem zieleni na działkach”.

Postulaty konserwatorskie zawarte w karcie ewidencyjnej zabytków: „należy zachować historyczne podziały działek oraz charakter zabudowy (domy jednorodzinne z zielenią), zgodnie z koncepcją Miasta-Ogrodu, a także dążyć do zachowania istniejącej zieleni o charakterze leśnym. Należy unikać intensyfikacji zabudowy oraz wprowadzania budynków wielorodzinnych. Niedopuszczalna jest lokalizacja magazynów i hal”.

Teren inwestycji jest zbyt mały, aby pomieścić cztery osobne domy w sposób, który byłby zgodny z historycznym charakterem tej części miasta. Intensywność zabudowy nadziemnej 0,28 zezwoli na wybudowanie budynków o powierzchni całkowitej zabudowy ok 1200 m² oraz kubatury ponad 10000 m³ na działce nieco powyżej 4000 m². W Mieście-Ogrodzie Białołęka Dworska domy budowano na dużych działkach o powierzchni znacznie wyższej niż 1000 m², otoczone ogrodami i zielenią. Taki sposób zabudowy był zgodny z ideą miasta-ogrodu – czyli spokojnego, zielonego osiedla, w którym domy nie są zbyt blisko siebie, a mieszkańcy mają dostęp do własnej przestrzeni ogrodowej.

Dzięki temu zachowany został przestrzenny, kameralny charakter tej części Białołęki Dworskiej.

Proponowana inwestycja jest niezgodna z tymi zasadami. Cztery domy na jednej, stosunkowo małej działce oznaczają zagęszczenie zabudowy, które zaburzy układ przestrzenny i wprowadzi nową, obcą formę zagospodarowania. Taka zmiana byłaby nieodwracalna i doprowadziłaby do stopniowego zatarcia unikalnego charakteru tego rejonu dzielnicy.

W załączniku nr 2, wymaganym przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zostały wzięte pod uwagę działki o bardzo wysokich parametrach zabudowy. Analiza obszarowa, jest wg. nas niepełna (zostały w niej pominięte 4 działki nr ewid.: 8, 9, 23 z obręb 4-05-11 i 62/9 z obrębu 4-05-06). Parametry zabudowy nie zawsze odpowiadają danym z ewidencji gruntów, a największe wątpliwości budzi wskazana wysokość zabudowy (w obszarze analizowanym są dwa budynki 3 kondygnacyjne (ok 9-10 m wys. a pozostała zabudowa jest  niższa).  Aby zachować charakter zabudowy Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska należy analizą objąć cały obszar historyczny.

Zgodnie z § 5 Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zagospodarowaniu terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na analizowanym obszarze doszło do całkowicie niepożądanych z punktu widzenia ochrony zabytkowych wartości obszaru przekształceń, w wyniku których powstała zabudowa, której parametry znacząco odbiegają od parametrów pozostałej zabudowy. Wyznaczanie parametrów  nowej zabudowy na tej podstawie doprowadzi do powstania strefy, która zupełnie nie będzie się wpisywała w charakter Miasta Ogrodu. Takie dzielenie i brak jednorodności w zabudowie będzie prowadziło do degradacji tego obszaru.

W wyroku z 25 maja 2017 r., II OSK 2451/15NSA, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że regułą powinno być wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
W szczególności winno to nastąpić gdy analizą należy objąć teren stanowiący urbanistyczną całość”. Odstępstwa od minimalnych ram wyznaczonych przez ustawodawcę są istotne, gdy odniesienie inwestycji do najbliższej zabudowy może być niemiarodajne, a dla zachowania ładu przestrzennego, konieczne może być uchwycenie szerszego kontekstu, obrazującego charakter całej okolicy.

Wprowadzenie przepisów, pozwalających konserwatorowi zabytków na uzgadnianie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do obiektów i obszarów ujętych w gminnej ewidencji zabytków miało na celu ochronę zabytkowego charakteru obiektów ujętych w gez.  Zmiany, które zaistniały przed ich wprowadzaniem nie obligują nas do sankcjonowania podobnych rozwiązań, prowadzących do dalszego naruszenia wartości zabytkowych obiektu. Zgoda na kontynuację przekształceń Miasta Ogrodu Białołęka Dworska, jakie zaistniały przed wprowadzeniem obowiązujących regulacji prawnych byłyby działaniem sprzecznym z artykułem 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, który mówi, że ochrona zabytków polega w szczególności na podejmowaniu przez organy administracji publicznej działań mających na celu zapobieganie zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków czy udaremnianie niszczenia i niewłaściwego korzystania z zabytków.

Rozstrzygnięcie konserwatorskie dla budowy nowych obiektów dla działek objętych wnioskiem, miało już miejsce w postanowieniu nr UD-IIWAB.6730.72.2025.WRA z dnia 29 maja 2025 r. SKZ nie uzgodnił projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących z garażami  wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. 17/93, 17/6 i 46/2 z obrębu 4-05-06 oraz działkach nr ewid 3/2, 4/2 i 5/3 z obrębu 4-05-12 przy ul. Cieślewskich w dzielnicy Białołęka w m.st. Warszawie w Warszawie.

Dlatego, mając na uwadze konieczność ochrony historycznego układu urbanistycznego Miasta-Ogrodu Białołęka Dworska oraz dbałość o zachowanie jego kulturowego dziedzictwa, nie ma możliwości pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji WZIZT w obecnym kształcie.

Podstawa prawna

· art. 22 ust. 4 i 96 ust. 2 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1292, ze zm.)

·[1] art. 53 ust. 4 pkt 2, w związku z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.  (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.),

·[2] § 2 pkt 2b porozumienia z 19 grudnia 2024 r. w sprawie powierzenia Miastu Stołecznemu Warszawie prowadzenia niektórych spraw z zakresu właściwości Wojewody Mazowieckiego, realizowanych przez Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (Dz. Urz. Woj. Maz. z 19 grudnia 2024, poz. 13064)  oraz aneksu Nr 1 z 28.02.2025 r. do porozumienia (Dz. Urz. Woj. Maz. z 28 lutego 2025, poz. 2031)

·art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572)

Pouczenie

Jeśli jesteście Państwo inwestorem, to możecie zażalić się na to postanowienie. Zażalenie trzeba złożyć do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, ul. Krakowskie Przedmieście 15/17, 00-071 Warszawa, za pośrednictwem Stołecznego Konserwatora Zabytków, ul. Nowy Świat 18/20, 00-373 Warszawa, w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia.

Z up. PREZYDENTA M.ST. WARSZAWY

/-/ Wojciech Wagner

Zastępca Dyrektora

Biura Stołecznego Konserwatora Zabytków

(pismo podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym)

Otrzymują:

1.     Wydział Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy Białołęka, ul. Modlińska 197, 03‑122 Warszawa

2. – 11. Strony wg. rozdzielnika

12.   Zarząd Mienia m.st. Warszawy

13.   Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa

Oraz pozostałe osoby poprzez BIP i ETO ze względu na nieuregulowany stan prawny na postawie art. 53 ust 1c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 49 §1 kodeksu postępowania administracyjnego.

Do wiadomości:

1.       Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków, ul. Nowy Świat 18/20, 00-327 Warszawa